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调控新政以来惠州市区住宅市场变化情况

  为深入了解惠州房地产调控新政出台后,对惠州市区住宅市场的影响及发展趋势,国家统计局惠州调查队结合住宅价格统计工作,开展一系列市场跟踪调研。调研结果显示:通过“限价”、“限售”等政策调控后惠州市区住宅市场整体呈现出“2级降档后平稳”的市场走势,有效地规范了房地产市场秩序,保障了市场平稳健康发展。

  一、惠州市一年多来的调控政策

  (一)“组合拳”主动出击。2016106,惠州市政府出台《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》,1014日,惠州市发改局和房管局联合出台《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》,出台“明码标价、一房一标、禁止捂盘惜售”等组合措施,有效地规范了惠州房地产行业秩序,市场过热势头得到一定遏制。

  (二)“惠六条”首推“限售”。201748,惠州市政府出台《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》(简称“惠六条”),在六大方面加强对房地产市场的监督管理:严防投机炒作、加大商品住房有效供应、强化价格监制管理、加强网签管理工作、加强房地产市场监管力度、严厉打击违规骗贷行为。首次启动“限售”调控,通知明确新购买的住房须取得不动产权证满3年方可转让,进一步规范市场供应和销售行为,确保市场稳定。

  (三)调控措施不断升级加码。20175月,惠州市发改局又发布了《进一步完善商品房价格监制(备案)的工作通知》,针对楼盘备案价做出明确规定。要求每栋楼之间备案价格差不能超过7%;同一栋楼层价差不超过8%;重申楼盘备案价只能降不能涨等限价加码措施。7月,相关职能部门再次出台《关于持续开展房地产市场专项整治行动方案》,针对市场不规范行为予以查处,维护市场健康环境。

  二、调控后惠州市区住宅市场变动情况

  (一)新建商品住宅成交量下滑明显

  从成交面积看, 201610月以来(截止至20179月,下同),惠州市区(不含大亚湾,下同)新建商品住宅成交面积607.1万平方米同比下降20.3%。从成交套数看,惠州市区新建商品住宅成交套数54652套,同比也下降21.8%(见图1)。

   

  (二)价格同比涨幅逐月收窄,且回落之势显现

  201610月以来,惠州市区新建商品住宅成交均价为每平方米11259元。从分月数据看,新建商品住宅价格同比指数分成三个阶段(见图2):

  第一阶段:201610月~201612月,价格同比涨幅迅速收窄,月均上涨1.5%,比201619月份月均涨幅(2.5%)下降了1个百分点。说明惠州市“组合拳”调控基本见效,新建商品住宅快速上涨的势头得到基本控制。

  第二阶段:20171月~20173月,价格同比涨幅开始高位回落,尽管3个月的回落幅度仅有0.8个百分点,但从中也反映出惠州市新建商品住宅市场调控成效开始显现,市场降温信号出现。

  第三阶段:20174月~20179月,价格同比涨幅回落尤其明显,涨幅从3月份的上涨23.9%快速回落至9月份的上涨8.1%,回落了15.8个百分点,月均降幅达2.6个百分点,降温明显。从总体上看,在“惠六条”及加码调控的背景下,惠州市区新建商品住宅市场交易退烧显现,涨幅且有延续下降之势。

  在二手住宅方面,受新建商品住宅价格上涨及房源偏紧影响,部分购房者转向二手住宅市场,推动市场价格持续走高,使得二手住宅价格指数同比维持高位稳定运行,在今年4月份达到最高点同比上涨15.8%,自“惠六条”调控政策出台后和受翘尾因素影响,二手住宅价格同比指数涨幅从5月份开始也呈持续回落态势,至9月份同比上涨9.1%,回落幅度为6.7个百分点。

   

  (三)价格环比2级降档后平稳

  201610月以来,从分月数据看,惠州市区新建商品住宅价格环比指数实现“2级降档后平稳”的走势(见图3)。“组合拳”调控之后,环比指数从20169月的上涨3.9%急速刹车至20172月的上涨0.1%,降幅达3.8个百分点,第一次就实现了2级跳降档。3月份,受环深城市限购外溢,且深圳刚需大购买力强,市场总体供小于求的影响下,环比上涨幅度又上升至1.1%。但随着“惠六条”调控政策的颁布且调控措施不断升级加码后,新建商品住宅价格环比涨幅于9月份又回落至0.1%,实现第二次降档并789月三个月稳步在0%0.1%之间前行,且环比有欲跌之势。

  二手住宅价格环比指数与新建商品住宅价格环比指数走势基本一致,唯一不同的是201611月,主要是因为二手住宅对于政策具有一定的滞后性,所以其延续了上涨的势头。

   

  三、对惠州房地产市场健康发展的几点建议

  惠州房地产市场应该坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,因地制宜,及时调控。

  (一)坚持走供给侧改革路线。一是根据市场需求变化,优化土地资源配置,调整用地结构,盘活利用率低和闲置的土地,提高住宅用地有效供应,正确引导土地市场预期。二是继续深入推进农村土地和宅基地确权工作,深入推进农村基础公共服务均等化,缩小城乡差距。同时加快不动产权登记工作,建议实施农村集体用地上市流通,农村宅基地流转等措施,通过改革解决好小产权的问题。三是倡导租购并举新形态。一方面加快租赁住房供应、管理体制的建立和规范市场行为;另一方面继续搞好保障性住房供应建设,让全体人民住有所居。

  (二)坚持市场监管长效机制。一是加强房地产市场舆论引导工作。利用电视、网络、报刊、户外广告等媒体,宣传房地产健康信息,积极引导理性消费,防止虚假信息传播,营造良好的舆论氛围。二是将查处违法违规行为作为相关部门常态化的工作。加大对楼市环境整治力度,对违法违规行为进行查处、曝光,并视情况惩戒。三是建立存量房监管平台,采用“互联网+房地产+金融”模式,形成存量房发布、审核、查找、签约、交易、资金监管等房地产相关信息为一体的便捷、高效的一站式综合平台,交易全程公开透明,有效避免房价大起大落,维护市场的稳定。

  (三)坚持金融信贷体制改革。一是实行差异化的信贷政策,对于居民首套房的刚需,银行应在利率和贷款额度上给予优惠倾斜,对于二套房以上的需求,在贷款额度、利率、以及税收方面给予多重压力,设立一道健康发展的“防火墙”。二是加强对非正规金融市场的信贷管理,防范出现加杠杠、“首付贷”等其他途径获取可作为首付款范围的投资投机风险,遏制住房投机投资需求,切实让房屋回归居住属性。