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一季度惠州市区住宅市场调控显成效

  根据国家统计局惠州调查队的住宅价格统计数据显示:惠州因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,2018年一季度惠州市区新建商品住宅销售市场从需求侧、供给侧统筹协调,整体保持平稳态势,价格相对稳定,环比价格两年多来首次下跌。 

  一、惠州市区住宅销售市场情况

  (一)新建商品住宅成交量同比涨幅较大

  从成交面积看,2018年一季度惠州市区(不含大亚湾,下同)新建商品住宅成交面积167.2万平方米同比增长29.3%,环比下降10.8%。从成交套数看,惠州市区新建商品住宅成交套数15309套,同比增长33.4%,环比下降10.0%(见图1)。

   

  (二)降温明显,价格同比涨幅持续回落

  从同比上看,随着调控政策的持续发酵,一季度新建商品住宅价格同比涨幅小幅震荡走低,市场始终保持降温之势,至3月份,价格同比涨幅回落至3.1%,有效控制了价格上涨较快的态势(见图2)。 

  二手住宅价格同比走势情况与新建商品住宅价格走势基本一致,同比涨幅基本呈逐月回落的态势,从2017年4月最高点15.8%稳步回落至20183月的5.0%

   

  (三)调控显成效,价格环比两年多来首次下跌

  从环比价格走势看,一季度惠州市区新建商品住宅价格环比指数仍属于平稳期,呈现“新时代,新稳态”的走势(见图3)。自20177月以来,价格环比涨幅在0%0.4%区间窄幅波动,市场总体保持稳定,但今年3月价格指数出现环比下降0.1%,在调控政策不断加码的背景下,新建商品住宅市场调控显成效,这是2016年以来环比首次下跌。 

  二手住宅价格环比指数相对新建商品住宅价格环比指数走势较为稳定,自2017年9月,二手住宅价格环比持平以来,环比指数呈现出低斜率向上的一条趋势线。

   

  二、惠州市区房地产开发供应情况 

  (一)企业推新加快,供需吃紧得到缓解 

  随着市场调控的不断深化,开发商结合市场供需情况,推售热情不减反增。据惠民之家数据研究中心统计资料显示,20181-3月,惠州市区批准商品房预售项目61个,较去年增加18个;批准预售总面积达156.2万平方米,同比增长57.7%;批准预售总套数为14661套,同比增长61.3% 

  (二)房地产开发稳中趋快 

  据惠州市统计局相关数据显示,1-2月,全市房地产开发投资完成109.68亿元,同比增长28.7%,增幅比上年同期上升0.9个百分点。 

  (三)住宅土地交易降温明显 

  惠州在“粤港澳大湾区”、“高铁新城”“广东硅谷”等利好标签下,吸引了多家知名房企登陆,在经历了2017年土地交易“盛宴”后,火热的土地市场降温明显。根据惠州市公共资源交易中心挂牌交易系统显示,一季度惠州市区涉及住宅类用地拍卖共成交5宗,比上年同期减少了10宗;成交总面积37.6万平方米,同比下降43.3%;成交总金额8.7亿元,同比下降74.0% 

  三、值得关注的问题 

  房地产调控新政颁布以来,惠州市区住宅销售市场得到有效降温,价格过快上涨的势头得到扼制,市场也变得复杂,以下几个问题值得我们关注。 

  (一)价格倒挂值得思考 

  从住宅价格同比和环比上看,当前惠州二手住宅价格涨幅明显大于新建商品住宅,这得益于当前惠州新建商品住宅在“限价”的调控下,与之对应的二手住宅交易降温则相对缓慢。据了解,惠州部分楼盘出现一、二手住宅价格倒挂现象,这中间存在部分价差,从而增加投资者的投机行为,出现抢购新房热潮,引发新的问题。 

  (二)房贷收紧金融政策有待优化  

  目前,惠州市房贷利率处于全面上浮时代,首套房房贷利率在基准利率的基础上,普遍上浮20%25%,部分银行上浮30%,同时,银行贷款审批速度持续放缓。这无形之中大大增加了购房成本。一方面抑制了中小投资者的投机冲动;另一方面影响刚需,加重中低收入首次置业者的经济负担,可能会影响购房计划。 “一刀切”的房贷利率满足不了当前住房调控目的,需要金融政策优化调整解决。 

  (三)年内或迎楼市供应高峰 

  2017年的土地供应“井喷”,预计今年惠州楼市供应将迎来史上最大供应高峰,房地产企业在当前形势复杂的市场环境下,如何有效去化,完善配套措施,满足市场需求,提高入住率将成为房地产市场健康的关键。 

  四、进一步稳定房地产市场的建议 

  (一)坚持定位、深化调控 

  一是深入贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的态度和决心,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;二是当前调控政策不放松,同时推进二手房平台建立和出台相关政策引导和监督,促进房地产市场健康发展,形成长效机制;三是准确把握市场变化带来的信号,加强舆论导向,稳定房地产市场。 

  (二)金融差异,倾向刚需 

  一是实行差异化的房贷政策,对于居民首套房的刚需,银行应在利率和贷款额度上给予优惠支持,对于二套房以上的需求,在贷款额度、利率、以及税收方面给予多重压力,设立一道健康发展的“防火墙”;二是加强房贷管理,防控风险,遏制住房投机投资需求,切实让房地产回归居住属性,让全体人民住有所居。 

  (三)源头控制,引导入住 

  一是建立和完善房地产监控系统,根据不同的区域,市场特点和人民的需求,合理科学规划土地供应和住房供给,形成房地产长效机制;二是加快住宅区基础和配套设施的建设,积极引导业主入住,确保入住率。