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2018年上半年惠州市区住宅市场量增价稳

  根据国家统计局惠州调查队的住宅价格统计数据显示:惠州因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,2018年上半年惠州市区新建商品住宅销售市场量增价稳,整体市场呈现供需两旺的态势,调控压力和市场风险依然存在。

  一、惠州市区住宅销售市场情况

  (一)新建商品住宅成交量达历史高峰

  2018年上半年惠州市区(不含大亚湾,下同)新建商品住宅成交面积394.4万平方米成交套数36047套。从季度看,2018年二季度成交面积227.2万平方米,同比增长40.8%,环比增长35.9%。成交套数20738套,同比增长43.5%,环比增长35.5%,成交面积和成交套数均刷新历史最高记录,表明惠州房地产市场热情不减,供需两旺(见图1)。

  

  (二)改善和刚需型占主流

  从分户型上看,2018年二季度90平方米及以下和144平方米以上户型成交套数为3955928套,同比下降4.4%39.8%,环比则上涨15.4%12.2%90-144平方米户型成交套数为15855套,同比环比涨幅分别为80.7%43.4%。在成交量大涨的背景下,随着住宅回归居住属性,买房自住成为主流,改善和刚需型需求是绝对主流,购房者理性选房,投资性需求较小,市场发展健康。

  (三)临深片区最为火热

  从区域看,2018年二季度惠阳区成交量仍占据交易主导,成交套数为9496套,占全市区整体成交的45.8%,较一季度增加1.2个百分点。主要因为惠州房价相对于深圳、东莞相对低洼、亲民,同时惠阳区毗邻深圳,基础配套设施较为完善,是深圳东进扩容方向,成为深圳客户首次置业理想居所。

  二、价格运行趋于稳定

  (一)价格同比涨幅持续回落,速度有所放缓

  从同比上看,随着调控政策的持续发酵,2018年上半年新建商品住宅价格同比涨幅小幅震荡走低,始终保持降温之势,至6月份,价格同比涨幅回落至2.1%,涨幅回落速度有所放缓(见图2)。

  二手住宅价格同比走势情况与新建商品住宅价格走势基本一致,同比涨幅基本呈逐月回落的态势,从2017年4月最高点15.8%稳步回落至20186月的2.9%

  

  (二)价格环比整体保持平稳

  从环比上看,2018年上半年惠州市区新建商品住宅和二手住宅价格环比指数仍属于平稳期。自20177月以来,价格环比振幅在0.5个百分点区间窄幅波动,市场总体保持稳定。然而新建商品住宅今年3月价格指数首次下跌以来出现小幅反弹,至6月份,价格环比涨幅为0.5%(见图3)。

  

  三、影响惠州房地产交易的主要因素

  (一)城市准确定位,发展未来可期

  随着惠州城市不断发展,在粤港澳大湾区、深莞惠经济圈的背景下,惠州建设“千万级新干线机场”、“3线9站”高铁、“亿吨级海港”、“潼湖生态智慧区”、“中韩(惠州)产业园”等项目落地,相关基础设施配套辐射将继续推进,惠州“宜居”优势凸显,未来发展潜力巨大,同时惠州作为环深唯一没有限购的城市,和周边城市相对是处于“价格洼地”,深受周边城市不少准购房者青睐,吸引着珠三角地区外溢的购房需求。

  (二)房贷收紧常态化,观望情绪加重

  一是惠州首套房房贷利率在基准利率的基础上,普遍上浮40%,银行贷款额度收紧,审批严且放款速度持续放缓,势必会增加购房成本,抑制了部分中小投资客的需求,影响中低收入首次置业计划,甚至会因银行放贷慢或个人资质原因从而使得消费者未能履行合同而影响交易,导致赔付违约金。二是部分银行基本停止二手房交易贷款,准二手房购房者遭到挤压而选择暂缓入市。

  (三)惠州生活小康,存款增速较快 根据调查数据显示,2018年上半年惠州市居民人均可支配收入为17541.3元,同比增长9.3%。外币各项存款余额5928.23亿元,同比增长10.97%,增速居全省第8位,珠三角第3位。

  

  四、未来惠州房地产走势预测

  在当前惠州“限价”、“限售”和紧缩的金融市场的大背景下,预计今年下半年惠州市区供应将维持高位,价格维持稳定,市场竞争更加激烈,准购房者拥有更多的选择权。短期来看,本轮对房地产市场的调控政策不可动摇,面对当前复杂的市场环境,潜在的政策压力和市场风险依然存在,精准差异化调控将成为调控的趋势,同时加大房地产市场监管和整顿力度,引导市场健康发展。中长期看,随着多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度的探索推进,未来广大人民群众住有所居将有效实现。