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房地产市场热度不减 成交趋于理性

  在开发商半年业绩冲刺后,受推盘节奏影响,7月惠州新建商品住宅销量高位回落,但整体仍保持在较高销量水平,市场热度仍然较高,受区域销售结构影响,成交均价略有下降,但市场总体表现平稳健康。

  一、销量环比高位回落

  7月份,惠州市区新建商品住宅成交套数5677套,仍维持在近两年较高水平,但环比出现高位回落,环比下降21.3%,同比仍增长59.4%;成交面积61.6万平方米,环比下降20.8%,同比仍增长54.1%。说明惠州房地产市场依然热度不减,市区住宅供应偏紧,需求仍旺盛(见图1)。

  

  二、受区域销售结构影响成交均价略有下降

  2017年以来,受制于发改部门对新建住宅网签价格的限价政策,惠州市区同片区楼盘的价格大体接近,相邻月份和相近楼盘的备案价格差异一般在10%以内,成交价格总体保持稳定,月度间波动幅度较小,成交价格波动主要受区域销售结构影响所致。20187月,新建商品住宅成交均价与上月相比有所下降,成交均价为每平方米11073元,环比下降2.0%,同比下降7.8%,主要因备案均价较低的仲恺区本月推新楼盘较多,销售占比增加,拉低了成交均价。

  从2016年10月调控新政发布以来,近两年的成交均价稳定在10000-12000元之间,月度间波动不大,基本保持平稳。

  三、新建商品住宅价格指数环比稳中略降、同比回升

  20161月份起,惠州市区新建商品住宅价格指数环比水平已连续26个月保持上涨态势,在经历史上最严调控政策的影响下,20183月惠州市区新建商品住宅价格环比下跌0.1%4-6月,受开发商发力推售和市场需求影响,新建住宅市场有所升温,价格环比水平稳步上涨。7月份,受推盘节奏放缓影响,新建住宅价格环比上涨0.4%,环比涨幅比上月回落0.1个百分点,同比则上涨2.6%,同比涨幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅价格环比上涨1.2%,环比涨幅比上月扩大0.8个百分点,同比上涨3.8%,同比涨幅比上月扩大0.9个百分点。

  分类来看,7月惠州市区二手住宅价格相比新建商品住宅价格环比、同比涨幅均有所上升,表明惠州楼市刚性需求依然旺盛,当新建商品住宅供应减少,市场需求转向二手住宅市场,也显示目前惠州市区住宅市场较为健康、平稳(见图2、图3)。

  

  

  四、房地产市场调控力度不放松

  2018年以来,惠州市委市政府也把继续加强房地产市场调控放在重要位置,日前下发的《惠州市高水平全面建成小康社会的工作方案》中明确今年将加强房地产市场的监管力度,加大问题楼盘的处置力度,严厉打击各类违规行为,推动房地产市场平稳健康发展;731日,惠州市住房公积金管理中心联合多部门转发《住房城乡建设部等四部门关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,从源头严格防范违规提取住房公积金用于投机炒房,保障刚需和改善型购房需求。

  鉴于目前总体房价在比较高位水平,惠州市住房公积金管理中心也适时调高了住房公积金的贷款额度。于20171227日下发通知从201811日起提高住房公积金贷款额度:首套房贷款个人最高额度从每笔30万元提高到40万元,夫妻双方共同贷款最高额从50万元提高到60万元;住房公积金二套房贷款个人最高额度从每笔20万元提高到30万元,夫妻双方共同贷款最高额从40万元提高到50万元。

  2017年年底开始,各大商业银行对个人住房按揭贷款的银根不断收紧。在今年27日召开的全市经济金融形势分析会上,各大商业银行均表示今年将围绕着房地产市场新政变化,支持合理住房消费,个人按揭贷款政策将主动倾向支持自住型和改善型购房,鼓励新市民购房和农民进城购房,限制别墅等高档住宅的购房贷款申请。但从惠州调查队走访调研了解到的实际情况来看,当前各大商业银行的住房按揭贷款利率从原来的打九折到普遍上浮30%-50%,首套房上浮30%-40%,二套房上浮40%-50%,而且对客户住房贷款申请的审核条件和要求更加具体、更加严格,放款时间明显拉长,一刀切的房贷政策势必影响部分刚需和改善型购房者。

  五、市场热度较高,成交趋于理性

  7月份,在开发商半年业绩冲刺后,受推盘节奏影响,新建商品住宅成交情况有所回落,但惠州当前的“不限购”和“洼地效应”,导致房地产市场的整体热度仍较高。由于目前供应偏紧,市区可售库存处于近年低位,开发商存在惜售心理,导致少部分热点楼盘出现过价外加价和挑客现象,但由于监管部门处罚和曝光了部分违规楼盘,开发商的违规行为收敛了很多,基本上能够依规依据进行销售。

  党中央、国务院对“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不会变,所以地方政府未来对打击房地产市场投机炒作力度不会降低,商业银行房地产信贷投放收紧以及利率的不断上浮也对房地产市场起到止血作用,在此背景下,未来市场成交将逐渐趋于理性,回归房屋居住属性。

  六、预计下月销量上涨、均价仍将平稳

  由于房地产传统旺季金九银十临近,经过7月的放缓推售过渡,8月开发商预计会提前预热,加快推新节奏抢占旺季成交机会、加快资金回笼,预计8月销量将环比上涨,价格仍将保持平稳为主。但从长期来看,调控力度不会放松,各地调控细则频出,加上目前不断收紧的银行信贷政策,未来租售同权、农村土地三权分置等政策的出台都将对房地产市场带来较大影响,都将力促房地产市场平稳、健康发展。